为规范我市物业承接查验、前期物业招投标、公共收益行为，提升物业服务质量，我局起草《黄冈市物业承接查验办法（征求意见稿）》《黄冈市前期物业管理招投标办理办法（征求意见稿）》《黄冈市物业服务项目公共收益管理办法（征求意见稿）》《黄冈市住宅小区物业服务质量考核办法（征求意见稿）》，为推进决策的科学化、民主化、法治化，充分反映民意，广泛征求意见，现将《黄冈市物业承接查验办法（征求意见稿）》《黄冈市前期物业管理招投标办理办法（征求意见稿）》《黄冈市物业服务项目公共收益管理办法（征求意见稿）》《黄冈市住宅小区物业服务质量考核办法（征求意见稿）》在黄冈市住房和城市更新局门户网站（http://zjw.hg.gov.cn/index.html)上公布，公开征求社会各界的意见，欢迎各界人士通过电话、网络发送电子邮件或以信函方式提出修改意见的建议。
公开征求意见起止时间：2024年11月5日—12月4日
通讯地址：黄冈市黄州区体育路3号黄冈市住房和城市更新局
邮 编：438000
联系人：熊佩
电 话：0713-8678590
电子邮箱：hgzjjwyk@163.com
黄冈市物业承接查验管理办法
（征求意见稿）
为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，明确建设单位和物业服务企业的责任和权利，保障业主的合法权益，根据住房和城乡建设部《承接查验管理办法》《湖北省物业服务和管理条例》《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
一、适用范围
（一）本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家、省、市有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
（二）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。
（三）物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。
（四）实施承接查验的新建物业应具备以下条件：
1.建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、园林、环保等部门验收文件，并经建设主管部门备案；涉及人防工程的，人防工程竣工并验收合格、并经人防主管部门备案；
2.供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热安装独立计量表具并明确计量表点位、开户编号；
3.教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成；
4.道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并符合规划使用功能要求；
5.电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统、人防设施等共用设施设备取得合格证书；
6.新交付物业建设电动自行车集中充电场所，充电设备按新规定的配比要求安装；
7.物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑渣土等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；
8.建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或按规范处理完毕；
9.物业使用、维护和管理相关技术资料完整齐全；
10.法律、法规、规章和文件规定的其他条件。
二、查验流程
（一）建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。新建物业的承接查验按照以下程序进行：
1.建设工程竣工验收备案后，建设单位与物业服务企业确定物业承接查验方案，包括查验内容、查验方法和查验人员等内容；
2.建设单位在现场查验20日前向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案。物业服务企业应在7日内审核完毕，符合规定要求的，约定查验时间及有关事项；不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由建设单位书面承诺补交的具体时限；
3.物业服务企业与建设单位在街道办事处（乡镇政府）、社区居民委员会的监督下，业主代表现场参与，鼓励聘请专业机构协助进行，共同组建查验小组，依据物业承接查验方案，现场查验物业共有部分，形成物业承接查验资料（查验记录、验收意见等），并由参与方共同签字确认。物业承接查验的过程和结果可以公证；
4.承接查验满足或达到规划设计要求的，建设单位和物业服务企业签订物业承接查验协议；未达到设计要求的，建设单位应在约定期限内返修，并按照规定重新查验；
5.建设单位应在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共有部分，形成交接记录，并由双方共同确认。
（二）新建物业承接查验时，建设单位应移交以下资料：
1.物业管理区域确定材料、规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地上停车位、电动自行车集中充电场所、地下停车库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2.共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料，包括消防设施合格证，电梯安装监督检验报告，机电设备出厂合格证、使用说明书、安装和调试报告、保修卡、维保合同（保修协议），新建房屋白蚁预防证明书，人防设备合格证明、检测（验）报告等资料；
3.供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等准许使用文件；
4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5.业主购房合同备案范本、业主清（名）册和物业清单；
6.临时管理规约；
7.代管的物业管理款项及其他应移交的票据和账册；
8.物业服务用房相关资料；
9.房屋销售时公布的物业管理方案与书面承诺、前期物业服务合同；
10.物业管理区域内根据规划和住宅区配套标准建设的车库（位）相关材料；
11.消防设施系统的布置、位置相关图纸、清单及使用说明、操作规程；
12.物业管理所必需的其他资料。
（三）物业服务企业应在物业承接查验协议签订之日起15日内，持以下资料向物业服务项目所在地的县（市、区）住建部门备案：
1.物业承接查验协议；
2.建设单位移交资料清单；
3.物业承接查验记录；
4.物业交接记录；
5.其他与物业承接查验有关的资料。
（四）物业服务企业应按规定在物业承接查验备案后10日内将备案证明文件及约定公示的内容在物业管理区域主要出入口等显著位置进行长期公示。建设单位在新建物业交付前，应将备案情况书面告知业主。
（五）物业承接查验的档案资料归物业管理区域内全体业主共同所有。新建物业的承接查验档案资料由物业服务企业保管。
三、监督管理
（一）物业所在地物业行业行政主管部门负责本行政区域内承接查验活动的指导和监督，及时处理承接查验行为的投诉，维护业主合法权益。
（二）未经承接查验或查验未达到规划设计要求的物业服务项目，物业服务企业有权拒绝接收。物业服务企业在物业承接查验过程中发现与消防、规划等验收资料不相符合或有质量问题的，应向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门发现建设单位等存在擅自改变消防、规划等验收结果的违法违规行为，应依据职责分工依法查处。
（三）查验中发现的问题应详细记录，并在物业承接查验协议中以书面形式明确维修责任及解决办法，协商一致后，物业服务企业应及时接收物业服务项目，约定时间内未完成整改、解决的，建设单位应承担相应责任。
（四）物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因共有部分缺陷给他人造成损害的，应承担相应赔偿责任。
（五）对已接受委托并符合移交条件的物业，物业服务企业不得无故拒绝接收；借故拖延、拒绝接收的，物业所在地县（市、区）住建部门应依据有关规定，督促其及时办理接收手续。
本办法自2024年 月 日起执行。
黄冈市前期物业管理招标投标管理办法
（征求意见稿）
第一章 总则
第一条 为规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争和行业的健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理办法》《湖北省物业服务和管理条例》《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
第三条 市住房和城市更新部门负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的监督管理，强化信用信息在前期物业招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用，县（市、区）住建部门负责本行政区域内前期物业管理招投标工作。
第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规和规章规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉前期物业管理招标投标活动。
第五条 新建物业建设单位在办理房屋预售许可证时，应当向县（市、区）住建部门提供前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理招标投标备案文件。
同一物业管理区域内，住宅物业建筑面积低于3万平方米的，经物业所在地的住房和城乡建设行政主管部门批准可以采用协议的方式选聘物业服务企业。投标人少于三个的应分析原因修改招标文件重新招标，重新招标投标人再少于三个的，应当出具情况说明和书面申请，经物业所在地的住房和城乡建设主管部门批准可以采用邀请招标方式选聘物业服务企业。
第六条 前期物业管理期间，物业服务企业因不能履行前期物业服务合同撤出的，建设单位应当征求专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，表决结果应当符合参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意，在原物业服务合同约定的服务内容和标准不降低、原收费标准不变动的条件下，制定选聘方案，通过招标投标方式另行选聘物业服务企业，并将招标结果及在行政主管部门的备案证明文件告知全体业主。
第七条 物业管理协会应当为建设单位开展前期物业管理招投标活动提供前期物业管理评标专家库服务。
第二章 招标
第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的建设单位。前期物业管理招标由招标人依法组织实施。
第九条 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。
代理机构应具备相应物业管理招标代理的业务能力，以及良好的经营诚信记录。
物业管理招标代理机构在物业管理招标代理中，必须严格遵守招标投标法律、法规和政策规定，不得组织串标、围标，不得同时为一个物业管理项目承担招标和投标业务。若违反规定从事招标代理业务的，依法承担相应的法律责任。
第十条 招标人决定对物业管理项目实施招标后，应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应当包括以下内容：
（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；
（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准、服务费用的标准和收取方式、服务期限、服务交接等；
（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的信用等级报告、投标书的格式、主要内容等；
（四）评标标准、评标办法；
（五）图纸及相关说明：经规划部门批准的规划详图或规划总平面图、配套设施说明、配套设备的清单和技术参数；
（六）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；
（七）物业服务合同的签订说明；
（八）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
第十一条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的住房和城乡建设部门备：
（一）《物业管理项目招标备案表》；
（二）营业执照；
（三）能够满足物业管理区域划分和物业服务费用测算要求的规划总平面图或土地证、建设工程规划许可证、施工许可证；
（四）物业管理用房和物业经营用房配置情况说明；
（五）招标公告或招标邀请书、招标文件；
（六）招标人委托招标代理机构办理招标事宜的，还应提供招标委托代理合同；
（七）物业管理项目的其他必要资料。
住房和城乡建设主管部门对符合规定条件的申请，在受理之日起3个工作日内办理备案手续。备案材料不符合规定的，应及时通知招标人补正。发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。
第十二条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。
招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒体上发布招标公告，并同时在黄冈市公共资源交易中和黄冈市物业协会网站上发布招标公告，公告期不应少于7个工作日。招标公告应当载明以下主要内容：
（一）招标条件（包括招标备案情况、招标项目名称、地址、类型、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况）；
（二）投标人资格条件；
（三）招标文件的获取（投标人报名地点、期限以及获取招标文件的方法）；
（四）投标文件的递交；
（五）发布公告的媒介；
（六）联系方式（招标人名称、招标代理单位名称及联系方式）。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有独立法人资格的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定内容。
第十三条 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不相适应或者和履行合同无关等要求。
第十四条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。
第十五条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人或者以上单数。评标委员会成员与投标人有利害关系的，应当主动回避。
评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业协会建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。
第十六条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。
第三章 投标
第十七条 本办法所称投标人，是指具备独立法人资格和招标文件要求的其他条件，响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。
投标的物业服务企业应当符合招标文件的要求并具备以下条件：
（一）具有独立法人资格的物业服务企业；
（二）建立物业管理日常投诉处理程序、标准及相关制度；
（三）物业服务企业聘用的项目经理应当具备良好的执业能力；
（四）已录入湖北信用住建平台的物业服务企业。
第十八条 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件内容不得违反国家、省、市关于物业服务的相关法律、法规、规章和政策的规定。
投标文件由投标函、商务标书和技术标书组成。其中技术标书单独包封。
投标函包括管理目标、物业管理服务费收费标准、履约承诺和投标报价等。
商务标书包括企业资信、企业文化和管理水平、管理实力、管理业绩的介绍等。
技术标书包括项目管理服务理念、模式和目标，物业服务分项目标、标准与承诺，项目组织架构和主要管理人员介绍，主要工作环节管理制度、运行程序及检查控制方法、物业服务费用的收取形式、年度收支预算，以及物业服务早期介入、特约服务、其他委托代理服务等服务内容和收费标准，共用设施和共用部位的经营活动安排、预计收益和收益的分配使用等。
第十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当妥善保存投标文件。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。
根据招标文件要求，送达投标文件的物业服务企业为实际投标人。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人应当拒收。
第二十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
第二十一条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人、其他投标人的合法权益和国家利益、社会公共利益，不得以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。
第四章 开标、评标和中标
第二十二条 评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理专家人数不得少于成员总数的三分之二。
第二十三条 招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标，并邀请各投标人或委派代表参加。
第二十四条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：
（一）投标人少于3个的，不得开标，招标人应当重新招标；
（二）投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；
（三）经确认无误后，由招标人对截止时间前收到的投标文件进行拆封宣读；
（四）宣读包括投标人名称及招标文件要求的其他的内容；
（五）开标过程应当记录在案，由投标人代表及其他相关人员签字确认，并存档备查；
（六）对开标有异议的，应当在开标现场提出。
第二十五条 评标过程应当保密。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法，独立进行评审。
评标委员会根据相关规定否决或者废止不合格投标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标。所有投标文件被否决的，招标人应当依法重新招标。
第二十六条 招标人设立现场答辩环节的应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重除现场答辩部分外，评标应当在保密情况下进行。召开现场答辩会的应在标书评审结束后，由评标委员会成员集体听取投标人的述标和答辩，进一步考证投标人的履约能力。述标和答辩顺序通过抽签确定，抽签方式在招标文件中规定，答辩人可以为两人，其中一人应为投标人拟定的项目经理，其述标和答辩的内容不得超出招标文件的范围或者改变招标文件的实质内容。招标人应当做好现场述标和答辩记录，并由答辩人和评标专家签字。
第二十七条 评标方法应采用综合评分法，评标标准和评分细则应合理确定企业信用等级、技术部分、商务部分、现场述标和答辩等各项内容的比重和分值。应当明确物业服务企业开展党建工作的予以增加相应的分值。因投标人自身原因不能参加答辩的，其答辩部分不得分。
第二十八条 评标委员会完成评标后，应当提交书面评标报告和中标候选人名单，阐明评标委员会的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。
第二十九条 招标人应当自收到评标报告之日起3日内在指定网站公示中标候选人，公示期不少于3日。
第三十条 招标人及招标代理机构对投标文件的内容有保密义务，不得复印、抄录。
第三十一条 招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
第三十二条 招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当招标文件中载明。
第三十三条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，依照招标文件和中标人的投标文件的规定，签订前期物业服务合同。物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标人最迟应当在书面合同签订后5日内向中标人和未中标人退还投标保证金及银行同期存款利息。
第三十四条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料，向住房和城乡建设主管部门办理中标备案手续：
（一）《中标备案表》；
（二）开评标过程资料；
（三）评标委员会的评标报告；
（四）中标人的投标文件；
（五）中标通知书；
（六）前期物业服务合同。
住房和城乡建设主管部门应当在受理之日起3日内办理中标备案手续。
第五章 附则
第三十五条 招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文；如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用文字表示的金额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
第三十六条 建设单位应当在办理商品房预售许可证前，完成物业管理招投标活动。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应在原物业服务合同终止或解除前60日内，完成物业管理招投标活动。
第三十七条 新建物业的开发建设单位未通过招标方式选聘物业服务企业或者未经批准、擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依据相关法规规定，予以处罚。
第三十八条 本办法自2024年 月 日起实行。
黄冈市物业服务项目公共收益管理办法
（征求意见稿）
第一条 为进一步规范我市物业服务项目公共收益的归集、使用和管理，充分保障业主合法权益，根据《物业管理条例》《湖北省物业管理条例》《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 公共收益一般包括但不限于以下范围：
（一）利用空闲公共车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；
（二）利用业主共有场地开展摆摊等商业活动及投放自助售卖机、快递柜、饮水机等设施所得的收益；
（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告或其他经营活动，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告或其他经营活动所得的收益；
（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；
（五）相关单位或个人支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金等；
（六）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收入；
（七）公共收益利息等其他收入；
（八）其他依法属于全体业主的收入。
第三条 物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有，经营性成本公共收益的百分之二十。
第四条 公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需求。《物业服务合同》中约定的属于物业服务费承担的维修范围，不得在公共收益中列支。
第五条 业主委员会成立前，根据《前期物业服务合同》，公共收益由物业服务企业代为管理的，物业服务企业为公共收益的管理主体。
第六条 业主委员会成立后，原则上由业主委员会自行管理公共收益，业主委员会为公共收益的管理主体。
第七条 业主委员会首次成立后，物业服务企业应在业主委员会成立之日起十日内，向业主委员会移交公共收益的相应资料。业主委员会届满或中止时，业主委员会应在届满或中止之日起十日内，向新一届业主委员会或居（村）民委员会移交公共收益相应的资料。
第八条 公共收益经营管理合同或者协议应当在签订之日起7日内，由签订合同的物业服务企业、业主委员会管理主体在住宅小区醒目位置公示，公示期不少于30日。公示内容应包含共用部位具体位置、承包经营单位、合同期限、收益周期、收益金额、管理成本、分配方式等内容。
第九条 公共收益监管账户应当以住宅小区物业服务区域为单位，单独开户设账，不得以任何个人名义进行存储和管理。公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，公共收益管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。
小区公共收益专户实行持卡（或存折、开户许可证）与拨付相分离的“资金双控”机制，使用“双U盾”或“U盾+取款密码”相分离方式加强资金安全监管。前期物业服务期间，由前期物业服务企业和物业管理委员会（或小区党支部、居（村）民委员会）分别持卡和U盾；业主委员会成立后，委托物业服务企业开设专户的，可由物业服务企业持卡，业主委员会、小区党支部持U盾；业主委员会自行管理的，业主委员会持卡，小区党支部或监事会持U盾。
第十条 公共收益优先用于补充本小区住宅专项维修资金、更新改造小区共用部位及共用设施设备；经业主共同表决同意，公共收益可用于下列支出：
（一）共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备保险；
（二）共用部位、共用设施设备的应急处置费用；
（三）筹备成立召开业主大会和业主委员会工作经费；
（四）业主委员会或监事会等小区管理人员的报酬或补贴；
（五）抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；
（六）业主共同决定的其他费用。
鼓励通过制定公共收益年度使用计划，经业主共同决定后按年度有计划使用公共收益。
第十一条 公共收益通过以下流程使用，使用后的结余部分在每季度第一个月的月底前存入本小区住宅专项维修资金专户：
（一）由公共收益管理单位制定公共收益管理使用方案，使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式等内容。
（二）由公共收益管理单位组织业主对管理使用方案进行表决，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。前期物业期间，由居（村）民委员会代行业主委员会职责征求业主代表意见。
（三）由组织表决单位对表决结果进行公示，公示日期不少于10日，同时向小区所在地居（村）民委员会、社区（村）党组织报告。
（四）由公共收益管理单位或其委托的物业服务企业组织实施。
公共收益使用方案、表决及公示情况、支出对账单及实施相关材料应整理造册备查。
业主大会授权业主委员会在一定范围内使用公共收益的，业主委员会应当制定公共收益管理制度，支出公共收益时，应及时向小区所在地居（村）民委员会、社区（村）党组织报告。
第十二条 物业服务企业等公共收益管理人应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日。收支情况也可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主，同时抄送街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。物业服务企业等公共收益管理人公示当年第四季度公共收益收支情况，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。
第十三条 物业服务合同终止或业主委员换届等情形，公共收益管理单位应按照以下要求及时移交公共收益及凭证、报表、对账单等相关材料：
（一）首次业主大会成立业委会后，物业服务企业应当在成立业主委员会之日起30日内向业主委员会移交。
（二）物业服务合同终止或物业服务企业退出的，应在物业服务合同终止或物业服务企业退出之日起10日内，由物业服务企业向业主委员会移交。尚未成立业主委员会的，由物业管理委员会接收，尚未成立物业管理委员会的，经街道办事处（乡镇人民政府)确认后移交居（村）民委员会代管。
（三）业主委员会完成换届选举，上一届业主委员会应在完成选举10日内向新一届业主委员会移交。
（四）业主委员会集体辞职、任期届满仍未选举产生新一届业主委员会或委员人数不足二分之一的，原业主委员会应在10日内经街道办事处（乡镇人民政府)确认后，移交居（村）民委员会代管。
第十四条 前期物业服务合同终止或者上一届业主委员会任期届满时，物业服务企业或上一届业主委员将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交后，新的物业服务企业或新一届业委会有异议的，可委托有资质的第三方审计机构进行审计，费用从公共收益中列支。
审计结果在住宅小区公告栏、楼道、电梯等醒目位置公示，公示日期不少于30日，并接受业主查询。业主对审计结果有异议的，经业主总户数和总面积数20%以上业主联名向所在地街道办事处提出书面申请后，由街道办事处组织另行审计。审计结果异议成立的，审计费用从公共收益资金中列支；审计结果异议不成立的，审计费用由联名业主共同承担。
业主发现业主委员会、物业服务企业有违反本小区公共收益管理使用行为的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）投诉，也可依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
第十五条 街道办事处（乡镇人民政府)、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业、业主委员会规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。
县（市、区)住房和城乡建设部门负责组织实施公共收益管理政策，指导街道办事处（乡镇人民政府)、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。
第十六条 业主委员会不按规定管理、使用、公示、移交小区公共收益的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令整改；拒不整改公示、移交的，可暂停其主任职务，也可以请求所在地的公安机关协助移交。
物业服务企业不按规定管理、使用、公示、移交小区公共收益，擅自侵占、损坏小区共有部分的，由县（市、区)人住房和城乡建设部门责令限期改正，拒不改正的依照法律法规规定予以处置，将其纳入物业服务企业信用考核，三年内不得参加各级物业服务示范项目、美好家园项目等评优评选活动。
第十七条 业主委员会成员、物业服务企业有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据国家相关法律法规，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。
第十八条 本办法自2024年 月 日起施行。
黄冈市住宅小区物业服务质量考核办法
（征求意见稿）
第一条 为建立健全住宅小区物业服务质量考评机制，规范物业服务行为，提高物业服务水平，根据《湖北省物业服务和管理条例》《黄冈市住宅小区物业服务和管理条例》，结合本市工作实际，制定本办法。
第二条 本法适用于本市行政区域内聘请物业服务企业提供专业化服务的住宅小区。
第三条 物业服务质量考评应当以业主评价为主要依据，遵循公开透明，科学合理，属地管理的原则，采取多方参与、综合评定、统一公布的形式组织开展工作。
第四条 市住房和城市更新局（以下简称“市住新局”)负责全市住宅小区物业服务质量考评工作的指导，具体工作由市房地产事业发展中心承担。各县（市、区)住建局负责本辖区内物业服务质量考评工作的组织实施。
第五条 为保证考评工作的客观、公正，物业服务质量考评方式以第三方社会专业机构业主满意度调查测评结果为主，综合街道（乡镇)、社区、业主委员会和县（市、区)住建局的评价意见进行评分。服务质量考评应考虑物业行业协会对企业在行业自律、诚信服务方面的客观意见。
第六条 物业服务质量考评每年开展一次，于当年12月30日前完成物业服务质量考评为综合测评结果，其中第三方社会专业机构业主满意度调查测评结果占50%，街道（乡镇)、社区、业主委员会、县（市、区)住建局评价各占15%，行业协会占5%。
第七条 第三方社会专业机构业主满意度测评以物业管理项目为单位，评价重点为业主满意度。业主满意度测评应按照专业测评标准确定物业服务质量评价指标，采取入户调查的方式组织入住业主填写《物业服务质量业主满意度评价表》。
第八条 街道（乡镇)、社区、业主委员会、县（市、区)住建局的评价以县（市、区)为单位，由县（市、区)住建局负责组织。评价重点为企业履行物业服务合同及政策贯彻落实的情况。行业协会侧重企业诚实信用，公平竞争的行为。
第九条 每半年启动年度考评工作，并按下列步骤实施：
（一)每年3月份、8月份，启动业主满意度调查测评工作；
（二)每年5月底、10月底，各县（市、区)住建局组织辖区街道（乡镇)、社区、业主委员会、行业协会对住宅小区进行评价，并将评价结果汇总提交市房地产事业发展中心；
（三)每年6月底、12月底，市住建局完成年度考评工作；
（四)考评结果以县（市、区)为单位，当前7月份和次年1月在市住新局和市物业管理协会网站及相关媒体上予以公布。
第十条 物业服务质量考评分数原则上90分以上为优秀，70分以下不达标。
第十一条 考评分值考评分值实行100分，分别设置四个等级：90分以上（含90分)为优秀，89.9-80分（含80分)为良好，79.9-70分（含70分)为一般，低于70分为不合格。
第十二条 物业服务质量考评结果应公布综合排名优秀和不合格的小区，公布内容包括小区名称、物业服务企业名称、项目经理名称等。
第十三条 各县（市、区)住建局应按照属地管理原则，将优秀、不合格小区名单抄送至其所在街道（乡镇)、社区和业主委员会，作为选聘、解聘物业服务企业的重要参考依据。同时，将不合格小区纳入日常行政监管巡查工作的重点监督 检查对象，并作为物业服务企业“红黑榜”评分的重要依据。
第十四条 市住新局对住宅物业服务质量考评和监督检查工作进行随机抽查，根据抽查中发现的问题及时指导市房地产事业发展中心、各县（市、区)住建局改进工作，总结经验，提高行业监管水平。
第十五条 本办法自发文之日起施行，施行过程中上级有新规定的，从其规定。
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