近期，房贷市场利好连连。先是放宽首套认定标准，而后是取消房贷利率下限，杭州首套房和二套房最低利率分别从3.75%和4.15%（四大中心城区为4.25%）降至3.25%和3.35%。

杭州“5·9”新政明确，购房人在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房按揭贷款时，可按首套住房认定，享受首套利率。此外，随着限购全面取消，四个中心城区（西湖、拱墅、上城、滨江）和其他城区一样，房产套数不再互认，即在不同的城区买房都可算首套。

不过，以上这些房贷利好仅针对新购房客户。至于存量房贷客户，目前还不能按照最新利率相应下调。比如在拱墅区和西湖区各有一套住房的王先生，“5·9”新政之后就通过银行App申请将西湖区的那套住房认定为首套并调整利率，不过截至目前尚未收到银行方面的回复。

对于存量房贷，目前国内尚无一个城市表示可以下调。深圳已明确，5月29日之前发放的存量房贷利率不变。杭州也有购房者致电“12345”热线进行询问，得到的答复也是暂不调整存量房利率。

当然，存量房贷利率是否下调，后续仍可能存在变数，毕竟此前也有过先例。去年全国范围内的存量首套房贷，就曾在央行指导下统一调整过一次。

如果是2021年市场高点时办理的二套房贷利率，即便跟随LPR降了几次，目前的利率仍在5%以上，与目前的二套房贷利率（3.25%）相差巨大。那么，二套存量房贷客户会不会出现提前房贷潮？

“利率相差这么多，客户确实存在提前还贷的动机。不过，一部分存量房贷由于符合新的首套认定条件，已经于去年统一下调，目前的利率是4%或4.2%。还有一部分存量房贷，尤其是利率高的二套房贷，在前一两年中已经被转为经营贷。”银行人士告诉潮新闻记者说，目前利率在5%以上的二套房贷已经寥寥无几，也就意味着不会涌现提前还贷潮。

不过，近期银行方面确实接到了客户的一些咨询。比如，有客户咨询是否可以把房子卖给直系亲属，以此达到将存量房贷置换为新房贷的目的。对此，某商业银行支行负责人表示：“只要买方符合贷款条件，理论上是可以如此操作。但是要考虑到税费成本，综合来看是否划算。”

经过这一番操作，原来的二套房贷有机会转化为首套房贷，利率降为3.25%，每年的利率差至少在1个百分点以上。不过，这个操作也存在一个风险，那就是万一过段时间存量房贷利率也会下调呢？